L’investissement locatif Melun a une r\u00e9putation \u00e0 tort : \u00ab Melun, ce n’est pas Paris. \u00bb C’est l’objection qu’on entend le plus souvent. Et elle est vraie. Mais elle passe \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de l’essentiel : c’est pr\u00e9cis\u00e9ment parce que ce n’est pas Paris, sans pour autant en \u00eatre loin, que Melun m\u00e9rite qu’on s’y arr\u00eate s\u00e9rieusement.<\/p>\n
Melun compte aujourd’hui environ 45 500 habitants, avec une croissance d\u00e9mographique naturelle positive depuis dix ans. Mais le chiffre qui compte vraiment pour un investisseur est ailleurs : l’agglom\u00e9ration Melun Val de Seine rassemble pr\u00e8s de 8 000 entreprises<\/strong> et 51 000 emplois<\/strong>, r\u00e9partis sur 24 zones d’activit\u00e9 \u00e9conomique. Paris-Villaroche, deuxi\u00e8me p\u00f4le a\u00e9ronautique d’\u00cele-de-France (Safran y est implant\u00e9), en fait partie.<\/p>\n Autre donn\u00e9e structurante : Melun est \u00e0 25 minutes de la Gare de Lyon<\/strong> en train, et aux portes de la for\u00eat de Fontainebleau, r\u00e9serve de biosph\u00e8re class\u00e9e par l’UNESCO. Ce n’est pas une ville isol\u00e9e. C’est une ville qui absorbe une partie de la demande parisienne, r\u00e9sidentielle comme professionnelle.<\/p>\n Le prix moyen \u00e0 l’achat tourne autour de 2 625 \u20ac\/m\u00b2<\/strong> tous biens confondus, contre plusieurs fois plus dans Paris intra-muros. Les loyers, eux, se situent autour de 16 \u00e0 17 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>. Cet \u00e9cart entre un prix d’achat contenu et des loyers d\u00e9j\u00e0 solides est exactement ce qui fait la rentabilit\u00e9 d’un investissement bien men\u00e9.<\/p>\n Point de vigilance \u00e0 conna\u00eetre avant d’acheter : Melun est class\u00e9e en zone tendue<\/strong>. Concr\u00e8tement, cela veut dire un pr\u00e9avis r\u00e9duit \u00e0 un mois pour un locataire en location classique, une taxe sur les logements vacants pouvant atteindre 34 % apr\u00e8s la premi\u00e8re ann\u00e9e, et des frais d’agence plafonn\u00e9s. Ce sont des r\u00e8gles \u00e0 int\u00e9grer dans le calcul de rentabilit\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9part, pas \u00e0 d\u00e9couvrir apr\u00e8s coup. Le classement en zone tendue d’une commune est consultable sur le site du service public<\/a>.<\/p>\n Melun n’est pas une destination touristique de masse. Son attractivit\u00e9 est d’abord \u00e9conomique et r\u00e9sidentielle. Mais \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate se trouve le ch\u00e2teau de Vaux-le-Vicomte<\/strong>, l’un des monuments les plus visit\u00e9s de la r\u00e9gion, accessible depuis la gare de Melun. La for\u00eat de Fontainebleau n’est \u00e9galement qu’\u00e0 quelques minutes.<\/p>\n Il faut \u00eatre honn\u00eate : il n’existe pas, \u00e0 ce jour, de statistique publique fiable sur le taux d’occupation ou le prix moyen par nuit sp\u00e9cifique \u00e0 Melun pour la location courte dur\u00e9e. Personne ne devrait vous vendre un chiffre de rentabilit\u00e9 Airbnb \u00ab garanti \u00bb pour cette ville \u2014 ce serait exactement le genre de promesse qu’on refuse de faire. Ce qu’on sait en revanche, c’est que la demande existe : voyageurs d’affaires li\u00e9s au bassin \u00e9conomique local, familles en visite proche de Paris, visiteurs de passage pour Vaux-le-Vicomte ou la for\u00eat.<\/p>\n Autre point favorable : contrairement \u00e0 d’autres secteurs de Seine-et-Marne (on y revient dans un prochain article sur le secteur de Disneyland Paris), Melun n’a pas mis en place de quota ou de r\u00e8glement municipal renforc\u00e9 sur les meubl\u00e9s de tourisme \u00e0 ce jour. La d\u00e9claration en mairie reste obligatoire pour tout meubl\u00e9 de tourisme, comme partout en France, mais le cadre reste plus souple qu’ailleurs dans le d\u00e9partement.<\/p>\n Un bien bien plac\u00e9 mais mal exploit\u00e9 perd de l’argent, silencieusement, mois apr\u00e8s mois. C’est vrai \u00e0 Melun comme ailleurs. La diff\u00e9rence entre un logement qui tourne \u00e0 40 % d’occupation et un logement qui tourne \u00e0 75 % ne se joue pas sur l’adresse : elle se joue sur l’annonce, la tarification, la r\u00e9activit\u00e9 avec les voyageurs, la qualit\u00e9 du m\u00e9nage et le suivi des chiffres mois apr\u00e8s mois. C’est une question d’ex\u00e9cution, pas de chance.<\/p>\nInvestissement locatif Melun : des prix qui laissent de la place \u00e0 la rentabilit\u00e9<\/h2>\n
Ce que \u00e7a change pour un investisseur en location courte dur\u00e9e<\/h2>\n
Pourquoi l’emplacement ne suffit pas<\/h2>\n
Ce qu’il faut retenir<\/h2>\n
\n